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先京一步 成都尾房超市供求双赢且前景看好
加入时间：2006-5-16 0:20:42 来源： 点击： |
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据了解，由北京七彩集团专营的七彩尾房超市目前已经收集整理了京城上万个项目的尾房资料，并且与近300个楼盘项目洽谈好合作销售方案，同时还将由专业律师为购房人把关并办理按揭等相关手续。“目前我们收集整理的尾房资源已经达到上万套，主要是普通住宅，销售价在3000元/平方米———100000元/平方米之间，多数房屋销售价格一般为该房屋最后市场销售价格的8折左右。”北京七彩集团总经理邱朝敏说。
所谓的尾房，又即存量房、空置房。据2月21日央行发布2005年第四季度中国货币政策执行报告就指出，截止2005年12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米，同比增长15.7%；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12.4%.在商品房空置率不断上升的同时，如何及时消化尾房成为当务之急。
于北京即将大开超市之际，成都这种存量房的情况又怎样呢？
记者了解到，成都的一些楼盘经过近两年时间的销售，还剩下几套到几十套房子，购房者却一直以为这些房子已经全部销售完毕而无人问津，这样便出现了一些存量房。
很多开发商告诉我们，存量房的信息渠道闭塞，没有一个专门的平台来发布这些房源信息，以及让购房者了解到这些房源信息是一个最大的问题。
综合起来，他们认为存量房产生的原因通常为以下几点：
1、由于开发商在前期产品定位和户型设计上的失误，导致房型面积偏大、户型设计功能不合理导致部分房屋未能及时销售出去，这部分房屋的价格优势非常明显。
2、由于开发商在前期销售控制失误，导致好房源“控而不出”，等到销售收尾阶段，其营销费用已经非常有限，开发商不可能为剩余少量房屋而投入大量资金做广告宣传和销售推广，由于销售信息的封闭，处于自然低级销售状态的房屋逐渐被市场遗忘。
3、在开发过程中，部分开发商出于资金需要，被迫找银行“抵押”贷款，银行收到手中后，由于银行的经营体制和市场渠道限制，难以实现市场销售而积存下来。
4、部分开发商为“冲抵”债务，将部分房屋抵给相关债权单位，而债权单位往往是销售是外行，造成房屋长期积存。
“我们的售楼中心不可能为了这小部分的房子继续长时间维持下去，可是，如果要通过宣传把这些存量房卖出去，宣传费用又是个大问题。”成都某楼盘开发商宋先生很苦恼。
有如此多的存量房供方需求，已经让我们可以初步想象这种尾房超市的市场前景；而需求方的大量存在，也为这样的房产超市在成都立足奠定了基础。
据了解，早在去年12月“2005成都市首届特价房专场交易会”上，成都和谐资产经营管理有限公司便第一次公开推出了“存量房超市”，揭开了长期被帷幕阻挡的存量房面纱，首次让购房者与存量房亲密接触，让众多希望能够买到低价格高质量的购房者如愿以偿。在四天的展会期间共有600余人登记买房,成交200余套。
某公司白领黄小姐则说，她现在居住的那套房子就是在那次特价房交会上购买的。当时单位年终发了一笔奖金,加上从前的积蓄，在房交会上，她便选中了临近她公司的西大街上的一套新开发楼群盘的尾房，价格优惠，现房交易，即买即住，当场就签订了购房合同，她感叹，“终于可以住上百平米左右的房子了，买尾房真的很划算。”
“其实成都市场上对于存量房的界定是相对模糊的。”成都和谐资产经营管理有限公司资源开发中心关经理告诉记者，“实际上存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。”存量房无论与新盘还是二手房相比，都有着它明显的优势：
1、与新楼盘相比，存量房具备以下优势：
（1）价格便宜
存量房在价格上与新楼盘相比拥有绝对的价格优势，一般为新楼盘的70—90%，有的甚至可以更低。
（2）即买即住、无期房风险
存量房由于是现房，所见即所得，杜绝了期房的购买风险——交钱买期房，不知道房子建好后会是个什么样。
（3）品质优良、性价比高
绝大多数存量房位于生活配套设施完备、物业管理成熟的小区，房屋各方面条件都不错，而且拥有相当大的价格优势，买下这样的存量房，花钱少，享受多。
（4）投资、自住两相宜
存量房大多位于成熟社区、所属楼盘知名度高，用于出租，可以获得稳定的回报率，其投资价值显而易见。
2、与二手房相比，存量房具有以下竞争优势：
（1）一般为新房，购买者心理上接受更容易
（2）绝大多数未装修，购买成本低
（3）未经转手，交易费用低
（4）一般为公对私交易，安全性较高
（5）房龄一般较短，土地使用权限长
（6）单体户型、社区环境、物业管理等相对要好
“因此我们一直把存量房销售作为公司的重点，现在发展也非常不错，拥有庞大的购房人群、委托代理的众多资方的购买需求和数量众多的销售房源，公司专业的房产经纪人将对客源与房源进行科学分析并进行有效匹配，交易命中率极高！对未来前景我们很有把握！”关经理喜笑颜开。
■专家视角
拓展中低收入者购房渠道
除通过政策倾斜为普通收入群体提供中低价位房屋外，“盘活存量房市场也是一个不错的渠道”首都经济贸易大学教授张跃庆教授认为， “这类住宅的销售价格普通购房者是完全可以接受的，通过进一步盘活和加大存量房交易也可以满足中低价位购房者的购买需求。”因此通过销售这些属于存量房范畴的尾房对于抑制房价，尤其是解决一些中低收入群体的住房需求是一项不错的举措。
中原地产华北区域总经理李文杰也认为，虽然目前开始进行专业尾房销售，但从之前的经验来看，除了专业公司进行经营外，还需要政府部门在政策上支持。“也就是说，政府部门在尾房销售方面可以出台一些相对倾斜的支持性政策，或者搭建一个信息交流渠道，这对于尾房经营公司和买卖尾房的购房者及开发商都有利。”
■声音
“节约型社会首先就是不浪费资源，存量房的闲置必然造成巨大资源浪费，房卖出去了，就是一种节约。和谐社会包括市场经济的和谐，供需双方的要求在某一点上良好结合了，和谐社会的基础就打牢了”。(左贤婷)
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