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- “勾地”制的利与弊
“勾地”制的利与弊
加入时间:2006-2-28 16:05:36 来源: 点击:
最近,国土资源部发表的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提及“勾地”制度,引起业内广泛的讨论。究竟什么是“勾地”?为什么在现阶段推出此新制度?这制度有何利弊?
所谓“勾地”制度,是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单(通常按年度发布),让开发商自行研究,从清单中“勾”出合适的地块,与政府磋商,并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求,则该土地便进入公开竞标程序,形式可以是拍卖或者挂牌,价高者得。竞标结束后,除非其他竞标者出价更高,否则,最初“勾地”的开发商须以原出价承让该土地。
香港政府于1999年率先采用“勾地”制度,同时亦维持行之有年的定期土地拍卖制度。直至2002年,香港政府宣布取消定期土地拍卖制度,“勾地”遂成为唯一的土地出让方式。其间,尽管香港房地产市场不断下滑,政府出让土地的价格却一直维持在较高水平,这与“勾地”制度有密不可分的关系。
“勾地”制度的优点包括:
1、土地进入公开竞标程序前,已经有开发商出价,变相“包底”,故绝对不会出现流拍情况,避免政府人力物力的浪费。
2、除非“勾地”开发商出价符合政府要求,否则,政府可以“捂”地不让,故对土地价格有承托作用。
3、在“勾地”的过程中,“勾地”开发商可就土地用途、技术指标等细节先与政府协商,对土地进行“优化”,故最终的土地“产品”将更贴近市场的需求。
4、由于有市场的前期参与,政府在制订竞标底价时,将有更充分的依据。目前,内地的土地估值制度仍未成熟,“勾地”制度可提升政府合理定价的能力。
“勾地”制度的弊病包括:
1、由于政府有权“捂”地不让,长期来看,土地价格可能居高不下,与市场脱节,形成供求矛盾。
2、“捂”地不让的另一结果,是土地供应紧拙,不利于城市化发展。
目前,内地仍然处于宏观控制的紧缩政策环境中,房地产市场发展面临较多不确定因素,政府有必要采取适当措施维护稀缺土地资源的价格,避免不必要的资产流失和不合理使用,故“勾地”制度的实施利大于弊。
然而,当市场回暖之后,市场对土地的需求回复殷切,土地价格便再不需要“承托”。届时,政府应该重新审视土地出让制度,以适应新的市场环境,同时避免“勾地”制度的弊端。 编辑:黛茜
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