笔者认为用“购房实名制”的政策遏制炒房，是一种华而不实的政策，只能是望梅止渴，是经不住任何推敲的。就象当年深圳凭身份证认购股票证一样，炒房者通过别人的证件购买N套住房，只要给证件提供者一些好处费，然后通过其他渠道将房子出手从中获利，对于炒房者而言，并非什么难事。显然为了遏制炒房，“购房实名制”最多只能算是一个辅助措施，难以起到像样的效果。

首先分析一下为什么会有“炒房”现象出现，人性共同的本性是追逐利益，当某种事物能为自己带来更多的利益或机会时，这时候投资、投机行为将会产生。炒金、炒外汇、炒股票、炒房、炒能源等，都是涉及不同行业不同领域的投资或者投机行为，都是涉及国计民生的基础行业，国家政府能关注这一点，证明国家是关注老百姓，经济的稳定发展，投资行为是起到不可忽视的作用，政府应该约束、控制投机行为，指引、规范投资行为。

那么，如何打击炒房才有效呢？笔者认为，主要有以下几点：

一、增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。笔者注意到国家建设部、国土资源局等政府部门已将这一条列入建设部的计划当中。据有关资料显示及专家估计，经济适用房供给量每下滑5%，就会拉动房价上升3%--4%，反之亦然。当房价没有太大的上升空间，仅是为了满足购房者自住功能时，投机行为将会大为减少。

但是，这种做法可能面临着许多地方政府的反弹，在不少地方GDP的增长相当一部分都要靠房地产业来拉动。房价上涨，地方政府面临的好处有：一方面可以抬高土地供应价格成为直接的受益者。另一方面，在房价上涨的过程中，税收等相关收入迅速提高。同时也因房地产的发展可以带动与其相关的产业快速发展。

因此这种政策行为更多的是依赖于政府发挥更高一级的行政管理职能，在协助地方经济的快速良性发展的同时也要适当地指引当地政府执行政策。

 

二、对二手房转让征税。出于多种原因考虑，建设部对于二手房征收个人所得税一直非常谨慎，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是在个别地方的进行试点。国家税务总局则明确表示个人转让二手住房所得应缴纳个人所得税。二手住房交易所得缴个税并非新政策，各级税务机关应把个税与契税、营业税等一起征收。这意味着纳税人一旦不申缴个税，将可能不能完成房屋过户。

为了抑制房地产投机，杭州、南京、青岛等地，曾经着手对出售二手房所得严格征收20%的个人所得税。但不久，杭州、南京地税部门相继取消了这种做法。因为对于二手房征税，同样触犯了某些人的痛处。征税将抑制二手房交易，不利于房产市场的发展，将拖地方GDP的后腿影响官员的政绩和相关利益主体的收益。伴随着各方利益的博弈，相关部门在对政策的解读方面分歧明显。

事实上，从国外的情况来看，对于二手房转让征税也是遏制炒房行之有效的措施之一。美国政府规定，一个已经拥有两套住房的家庭如果购买第三套住房，即被看作是进行投资。那么这套房子的贷款利率和相关的保险费用都要比前两套房子高出很多，利率一般要高一两个百分点。而且，如果你投资的房子几年后出售了,必须为多出来的钱缴33%的所得税，卖价越高缴税越多。加上你这几年当中为这套房子所付出的贷款利息、维修和管理等费用，炒房的结果很可能是赔钱。因而,美国很少有人对炒房感兴趣。

从国内情况看，广州是房地产行业发展最为成熟、最为理性、投资最活跃的地区，但多年来房价一直波澜不惊，即使在国家出台颁布“国八条”、“七部委文件”、“121文件”后，当地的房屋价格波动也不象上海、杭州等地那样剧烈，在2005年6月1日实行的“普通住房标准”以及二手房不同交易时间征收不同契税的操作方式，更进一步的约束控制了房地产市场的投机行为。

                                    完稿于2006年2月16日夜