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2006楼市展望:各方观点预测2006年房价走势
 
加入时间:2006-2-15 0:08:25  来源:    点击:

 




  有数据显示,2004年北京普通住宅市场期房均价为6122元/平方米,与2003年相比增长了5%;2005年1~10月份,普通住宅市场期房价格是6860元/平方米,与2004年同期相比增长了18 .6%。由此可见,2005年虽然国家实行了一系列宏观调控,但房价却依然反其道而行,保持较大幅度增长。那么,2006年的房价走势又将如何呢?

  伟业:房价将上扬20% vs 中原:住宅价格增幅继续放缓

  【伟业】 从近几年的房地产市场供需数据对比来看,2003年上市2354.6万平方米,2004年为2665.1万平方米,2005年预计为2200万平方米;而2003年的成交规模2507.4万平方米,2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模,亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的主要原因。在供求关系的影响下,2005年同期同质价格指数比2004年上涨10%以上。

  除此以外,需要特别指出的是,2006年的新房价格还将受到供应结构、刚性成本以及装修升级等诸多因素的影响。综合考虑上述原因,可以预计,2006年总体房价上涨不会低于2005年的涨幅,即在20%以上。

  【中原】 从土地供应结构上看,2006年住宅市场销售价格将会继续上涨。但是房价的走势最终取决于两个因素,即供应和需求。2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象,而2005年抑制的需求也将在2006年得到明显的释放,这将使供需在量上达到一个平衡,而供应结构则直接决定了房价的走势。2006年住宅市场销售价格将继续上升,但是宏观政策的延续性决定了其增长幅度仍将放缓。

  高力国际:房价涨幅将会低位运行 vs 戴德梁行:预计房价将上涨15%左右

  【高力国际】总结2005年房价走势,以国内大型城市为例,上海房价出现整体回落,部分楼盘最高降幅据报道称已经达到40%左右;北京房地产市场出现增幅回落,而且房价仍处于刚性阶段。这个现象的出现,恰恰与此前房地产投资热,以及收益率预期普遍偏高不无关系。另外,房地产开发企业的迅猛发展,也加剧了“快销”与“投资潮”的不良互动。现期,国家为抑制房价大幅上涨与打击房地产“炒房”市场所出台的政策,已经在一定程度上达到预期效果。

  2006年,自住型个人购房市场信息化透明度将增强,购房“跟潮”现象将在一定程度得以避免。但因土地成本以及房地产市场为避免同质化楼盘竞争等因素,成品房现象及高品质楼盘,将改变房地产供应结构,也将形成新一轮房价的自行调整。虽然奥运会临近为区域市场房价平稳增长带来契机,但就北京整体市场情况而言,房价涨幅仍会保持在较低水平。此外,二手房交易市场门槛将会增高。

  【戴德梁行】 随着房地产刚性需求的逐渐增长,房价亦将比较健康且稳定。具体而言,房价会受到不同区域、不同产品的影响。由于2006年市场供应逐渐由中心城区向外扩散,那么,就造成两种结果,一种是自然景观资源较好的区域做成别墅;另一种是环境平平的地方建成了普通住宅或者经济适用房。那么,前者将使平均房价走高,后者则会拉低平均房价。但整体而言,房价会保持比较平稳且稳中有升的态势。就具体的涨幅而言,不会太大,预计将上涨15%左右。

  董藩:房价涨幅将以7%为支撑点 vs 张跃庆:房价涨跌取决于政策引导与体制改革

  【董藩】 预计,2006年房价的涨幅将以7%为支撑点,上下波动2个百分点,即5%~9%,低于或接近GDP增长幅度,其中以居于5%~7%的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长幅度,也是国家调控成效的体现。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息,但我坚信5%~9%的增幅将是房地产价格调控的基本目标。尽管总有学者主张强行下拉房价,但GDP仍在快速增长,要让房价“反其道而行之”,这无异于“痴人说梦”!要是低于5%,如果不是遇到了“非典”这样极特殊的事件,就表明数据有水分了。

  【张跃庆】 宏观调控以来,由于投资规模得到了控制,所以房价增长幅度有所下降。但价格依然很高。我认为,造成房价居高不下的原因无外乎以下三点:一是购房人买涨不买跌的心理因素使然;二是开发商的利润诱惑;三是土地成本的不断加大。那么,如果在2006年,以上状况得不到改观,房价将很难回归到一个合理的区间。换句话说,若想令房价回落,首先,引导正确的应住房消费理念;其次,控制开发利润;再次,改变土地供应方式,降低土地成本。

  孟晓苏:房价必将稳中有升 vs 李明:房价将保持两位数增长

  【孟晓苏】 2005年,为了抑制房地产过热,社会的各个层面都作了很大努力,使得在2004年过快上涨的房价明显得到平抑。我认为,比较理想的状况是房价保持一位数增长。这也是大多数人们能接受,或者说所期望的上涨幅度。

  就2006年的房价走势而言,肯定是持续稳定或稳中有升的,房价的上涨率应当将高于通货膨胀和银行同期存款利率。从历史经验来看,我国房地产走过了18年的历程,年平均房价一直是持续上扬的,从未出现下降。18年以来,房价的上涨幅度一直保持在12%左右。基于此,我认为目前的房价上涨幅度应该是一个比较合理的水平。

  【李明】 预计,2006年北京的房价应该会延续2005年的走势,继续保持两位数增长。因为,按照北京市十一五规划,北京除了是国际城市、文化城市外,还将发展成为宜居城市。除此之外,随着2008年的日益临近,奥运会对购房需求的拉动作用将越来越明显。可以说,北京的房价不仅具备上行的需求,亦具备上行的条件。

  此外,房地产与国民经济之间具有明显的联动效应。近两年国民经济的增长水平均接近两位数,其中房地产的拉动作用非常强劲。所以说,房价的稳定上行既是经济发展的需要,也是社会发展的需要。

  从房地产供求关系来看,近两年一直维持着基本平衡的态势。一些性价比较好的项目甚至出现供不应求的局面。所以,从这一点考虑,房价的上行已是必然。

  舒可心:上涨幅度不会是两位数 vs 于凌罡:房价距离回落不再遥远

  【舒可心】 我个人认为,2006年房价还会继续上扬,但与以往不同的是,上涨速度会比较慢。毕竟,对于房价,老百姓不希望降,政府不希望降,开发商更不希望降。所以,房价缓慢上涨应该是众望所归。另一方面,从需求的角度来讲,随着购房需求的日益强劲,也使房价的回落显得非常渺茫。就2006年房价的涨幅而言,我觉得上涨幅度不会是两位数,一位数的可能性比较大。

  【于凌罡】 我很希望说2006年的房价会大降,但理性告诉我,土地成本不断增加,房价是很难回落的。所以,2006年的房价,估计还是上行的,但这种趋势不会太好,毕竟北京的租金房价比已经到了很危险的程度。居民的收入是有限的,在其他消费不断增长的前提下,房地产市场的总成交额不会过快增长,房价距离回落甚至崩溃,已经是不再遥远的事情了。到那时,某些开发商辩称的房价由供需决定或许会兑现——由于需求疲软等原因,房价终于出现回落。这一现象即使2006年不出现,2008年后也一定会出现。而且,出现越晚,房价跌的越狠。
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