虽然商品房价格上涨已不是什么新闻，但在兰州市不断涌现的均价在4000元以上的楼市，仍让不少市民惊呼：房子为谁而建，因何而贵？

　　豪华住宅为谁而造记者在采访中，见到兰州市城关区一处高档住宅的宣传册上写着“源于瑞士阿尔卑斯山间别墅空间设计、少数人的大宅、空中的别墅”，其销售均价为每平方米4600元，根据户型不同价格不同，最优越的户型每平方米在5000元以上，最小户型为240平方米，最大的近400平方米。据其置业顾问介绍，这幢住宅楼共有168套住房，之所以如此高价，除了地段好之外，更有其高品质支撑：公共建筑设施部分以五星级酒店的标准装修、四季型双层6.3米挑高空中花园、水环式中央空调(特别说明是瑞典技术)、德国第四代智能通风换气系统(被称为“呼吸窗”)、智能生态空间停车库、“一卡通”等八大智能化系统，还有保姆公寓、欧州标准绿色食品配送中心等。他还特别介绍，其食品配送中心有自己种植的无污染环保蔬菜，并为住户提供半成品食品，“比方说韭薹炒肉，住户是要肉片还是肉丝，韭薹要几公分长，可以电话告知配送中心，配送中心将会按要求加工好后送进住户家里。”

　　置业顾问介绍说这幢高品质的商品楼更多是周边来兰投资者购买的。记者以购房者身份了解情况时，她表示质疑：“你能买得起吗？能买得起的人不多。在报纸和杂志社工作的人都来问，可是他们都买不起。说真的，你们收入还没有我们高呢！”

　　另一处位于城关区中心地段的高档住宅的置业顾问介绍，该住宅的最低价是三楼，为每平方米3900元。每升高一层每平方米的价格提高10元，最高价为每平方米4200元。物业管理费每平方米1.5元。房屋不带装修，墙体和屋顶刷白。

　　毛坯房售到这个价，其价值在哪里？置业顾问介绍说，该商品房的优势在于：一是地段好，二是是市区内独一家的园林式小区，三是房屋品质高，四是户型好，可利用面积多，浪费面积少。在置业顾问递过来的宣传单上，写有“国际大师以‘渲染生活尊贵’为创作思路，”、“功能清晰、景观阳光均好、全明空间”、“源自北欧的‘享受主义’，在实用性的基础上，突出享用性”、“让新家的整个空间弥漫着奢华气息”等词句。据置业顾问说，购此房者多为自己开公司做生意者，也有少数收入丰厚的工薪阶层，比如律师、医生、大型企业的供职者等。

　　记者曾在8月份向该商品房小区的置业顾问询问销售情况，他称，现在未售出的户型已经不多，可供选择的有10楼以下和25楼以上的户型。一位购房者说，他购买的户型面积为160多平方米，其中公摊面积27平方米。购房总价款为62万多元，开发商向他推介工商银行的贷款，但是因为年龄超过60岁，银行不能提供贷款，只好向爱人的弟弟借了50万元，自己出了12万多元。他自己在文化单位工作，现已退休。他爱人的两个弟弟自己做装修，在江苏、上海、兰州、河南等地都有分公司，收入相当可观，虽然常住上海，也分别购买了此处的两套住房。他称选中此楼盘的原因是，这里环境好，在市中心，生活方便，而且楼间距都超过60米，不存在采光和观景问题，一楼为五星级宾馆装修的大厅，并有阅览室、会客室、健身房等活动室，借鉴了沿海先进的管理理念，还有会所，提供了人们互相交际的场合。“房子永远在增值，货币在贬值，要买就买最好的，越好的房子，增值空间越多。”他说。

　　但是他对自己购买的楼层很不满意，去年6月他来看房时，置业顾问称，这里的楼房大都已经售出，10楼以上只剩13楼，10楼以下只剩4楼和5楼，因为13这个数字在人们的意识中被认为是不吉利的，所以他只好选了5楼。他爱人的弟弟所购房子和他的不是同一幢楼，但是因为相同的原因也没有买到满意的楼层。“号称只剩几套房子，将不好的楼层先出手，这是开发商一惯采用的方法。”这位购房者说。

　　高档商品房对房市的冲击对于兰州出现每平方米4000元以上的住宅，很多老百姓颇有微词，他们认为，房地产开发商还是多为普通的老百姓想一下吧，中国的富人毕竟是少数，何况是兰州，希望多盖一些小户型的好房子，不要太贵了，因为老百姓买不起。

　　2000年以前的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断增加，楼市日益活跃繁荣，各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，一同制造虚假信息，联合起来抬价，为得是利益共享。

　　外来人员购买高档房的比例不断上升。价格越贵的房子，外来人员的购买比例越高，中心城区高档商品房出现供不应求，房价上升。而另一方面，几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。那么，高档房价格的上扬，也会对其他中档房、甚至城郊的低价房价格和行情走势形成刺激和冲击，产生向上的拉动作用，使得普通商品房价格有了上升的参照和理由，最终对普通市民的心理预期产生很大影响，刺激“追涨”或跟风提前消费。

　　一位房地产营销人员说，过去开发商一直认为购房者的心理是“买涨不买跌”，因此分期开发的房地产项目不管卖得如何，都一定要涨价，让前面的购房者感觉购有所值，也让后面的潜在购房者有压力。

　　让房价成本信息透明化兰州市的市民们普遍认为，目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断价格，虽然房地产企业有定价权，但老百姓也应该有知情权。

　　那么购房者“知情”的实际情况如何？记者向兰州市城关区中心地段一高档住宅楼的置业顾问询问是否可得知成本价，回答是不能，因为该小区的承建商有多家，每个部位都是由不同的承建商来做的。但是他向记者说出了该商品房小区的地价价格。

　　记者又向位于城关区金昌南路的另一处售价每平方米在3700元至4100元的高档住宅楼询问能否得知成本价，置业顾问回答：“成本包括房子本身的成本、销售成本、售后成本等各方面的成本。你这个问法我不能接受，所有来看我们房子的人都没有问成本价的，再说我们也不知道。”

　　就商品房的成本控制，兰州市物价局方面说，从国家政策来讲，没有对商品房的价格进行干预，商品房价格由开发商根据成本自行定价。兰州市建委开发处也称，商品房定价是市场行为，由开发商根据楼盘之地段、设施等自主定价，并根据税收杠杆上税就可以。

　　一直关注房地产市场并在近期购买了一套商品房的一位住户说，房地产市场的暴利和信息不透明十分明显，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需品的商品房的定价机制，基本上由开发商一方面说了算，广大购房者长期处于被蒙骗地位。让房价成本信息透明化，可以让大家了解开发商各个环节的真实成本，改变买卖双方信息不对称现状，也有利于价格的过快升高。也许有些开发商会说，还有很多隐性成本没打进去，但事实上有些是浮动的成本，有些则是不合理的成本。

　　按照普遍可测算的标准，房价成本分为土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费等7个部分，这些内容主要分散在房产、工商、建委等职能部门。从政务信息公开的角度讲，政府公布房价成本中由自己控制的那一部分，比如拍卖土地成本是多少、建委定的建材价格是多少，这并不是一个难题，政府能够公开也应该公开。但是这不能称之为真实的房价成本，不能把它和房价成本混在一起。因为不同楼盘的运营成本各有差异，这显然不是政府所能控制的。而运营成本中可能包含有融资成本、公关成本等隐性成本。有的开发商利用政策上存在的一些“灰色地带”，通过支付公关费用来减免税费。所以说“隐性成本”大有文章可做。如果要公布房价成本，“隐性成本”肯定是无法理直气壮地被公布出来的。

　　合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。购房者掌握相关信息，可以对改变交易价格完全受开发商主导的局面起到积极作用。毫无疑问，提高房价透明度，这不但是购房者的合法诉求，也是开发商提高诚信度的明智选择。但是，公开房价成本，此举对抑制房价到底能起多大作用？

　　稿件来源：甘肃日报