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北京豪宅泡沫探源
 
加入时间：2006-10-15 22:26:27　　来源：  　 点击：

　
中国经营报 　 　 　  李乐 

北京房地产市场刚刚经历了一个最昂贵的“金九银十”。 


按国际顾问机构华高莱斯的统计，9月份北京入市的新盘当中，接近六成售价达到每平方米万元以上，而抢在黄金周亮相的少数几个新盘如百悦居、裘玛都等，单价都已突破每平方米2万元，国华花园更是推出了北京有史以来最贵的别墅，总价达到8800万元。 


若单纯以售价为唯一标准衡量，快速上涨的房价正让北京“豪宅”的队伍不断扩大。但随着公认的判断标准变得模糊，“豪宅泡沫”也渐行渐近。 


调价冲动 


“这个区域里，我们是仅存的大户型。”北京某楼盘的开发商不无得意地解释其大幅提价的原因。该楼盘现在平均售价高达每平方米13000元，而仅仅两年前，它所在的区域还被看做是改造中的城乡结合部，楼盘最高均价不过每平方米6000~7000元。 


位于北京四惠地区的住宅项目TIMEs的最新一期，均价刚刚提到了每平方米12000元，而项目前几期顶多就卖到每平方米8000余元。东北四环外刚刚开盘的望京国际中心，住宅定价也是每平方米12000元——很显然，开发商今后还打算继续调价。 


上述楼盘开发商之所以意气风发，只因为他们都是在今年6月1日前取得了开工许可证，且主力户型多在150~200平方米之间，最小的也超过90平方米。 


更重要的是，许多高价楼盘并不愁卖。据了解，到“十一”黄金周为止， 单价每平方米4万元的昆仑公寓签约率已超过10%，单价每平方米22000元的缘溪堂，签约率也超过了17%，开盘的百悦居、裘玛都等认购意向情况据说也不错。 


“有关调控政策的出台，看似限制高档房，实际上倒帮了高档房的忙。”北京思源顾问总经理李国平表示。 


高力国际近日发布的研究报告中则称，随着政府对高档公寓用地的控制，未来北京此类物业供应将逐渐减少，预计到2007年会下降到1600套左右。 


标准困惑 


与搭乘涨价顺风车升格为“豪宅”的那些新贵不同，本来售价就较高且得到更多人认可的那些“豪宅”，如昆仑公寓和缘溪堂等，虽然签约率走高，却并未继续大幅调价。 


“我们觉得价格不应是判定豪宅的唯一指标。”北京安华房地产开发公司副总经理钟北辰表示。安华房地产是首创置业早前斥资收购的一家公司，首创置业看中的，实际上是安华手里毗邻北京城西玉渊潭公园南侧的那块地。这块地现在开发的项目就是缘溪堂。 


钟北辰相信，缘溪堂才是名副其实的豪宅，因为这个项目所拥有的不可复制的资源，才是评价是否豪宅最客观的标准。这些资源包括景观、地段和人文环境等等。 


不过，这些标准却很难像价格一样进行量化，所谓“豪宅”的价值标准也就难免含糊。而且，楼盘售价也并非一个简单的数字，它通过锁定较高收入水平的客户，能起到“人以群分”的作用，也确保了居住人群素质等“软性指标”。 


最为典型的例子是，位于北京东三环的昆仑公寓：每平方米4万元的单价，500平方米以上的超大户型，每套2000万元以上的总价，不是财富精英阶层，恐怕连想也不敢想。 


泡沫缩影 


“近几年来，上海住宅品质上没有太大的提升，开发商都在如何涨价上动脑子了。”中国住宅研究会副会长顾云昌对记者说。在他看来，北京也有越来越多楼盘借助提价跻身“豪宅”之列，背后实际上是开发商的涨价冲动在作祟。当年上海便是在诸多开发商这样的盘算之下，把楼市泡沫吹得越来越大。  


 
据官方统计，截至目前，北京房地产市场上成交价在每平方米1.5万元以上的楼盘，已超过15个，成交价在每平方米1万~1.5万元之间的，则有20个之多，至于单价每平方米1万元上下的楼盘，则已是司空见惯。 


然而，在争相挤进“豪宅俱乐部”的楼盘当中，真正具备公认所谓豪宅品质的，却并不多见。“市场会不会认同这些仅仅在价格上标榜其为‘豪宅’的楼盘呢？”顾云昌有些担心地说，“即使抛开真实品质等等因素，能够消费这些‘豪宅’的人又有多少呢？” 
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