北京二手房转按揭交易保证服务正式启动，第三方介入将促进交易透明化，但会影响交割效率

_{中国民生银行、北京市住房贷款担保中心、北京开太物业交易保证有限公司日前就“北京市住房商业贷款转按揭业务”签订合作协议，共同为北京市住房贷款用户提供专业化二手房转按揭交易保证服务。这也标志着北京二手房转按揭业务将终结“有名无实”的历史。业内认为，随着二手房业务的不断扩大，该业务在促进二手房转按揭进一步规范化的同时，也缓解了二手房交易环节方面的资金压力。}

　　第三方介入促进转按揭交易透明化

　　在此次推出的交易保证服务平台上，由中国民生银行北京营业部提供转按揭金融支持，北京市住房贷款担保中心提供金融担保、北京开太公司负责为买卖双方全程提供从产权查询、验证；贷款申请；担保手续到资金监管以及产权过户、权属变更的所有手续，保证交易服务的完成。

　　据介绍，此业务引进国外产权交易中ESCROW独立监管账号制度，以纯粹、公正的第三方公司保证交易资金的流向；在交易保证服务中，北京开太为买卖双方在民生银行开设资金交易账号，买卖房屋所有的交易资金全部进入该账号，并由北京开太、民生银行、担保中心三方进行联合监管该账户内每笔资金去向，保证买卖双方交易资金的安全性。

　　北京开太公司表示，对比现行转按揭业务，该业务流程引进美国同类业务流程，在国内法律允许的前提下，通过民生银行、担保中心和北京开太三方联管、委托办理的形式确保贷款资金专款专用，保证资金的使用安全，是国内首个真正意义上的“转按揭”业务，既可以接受中介公司也可以接受个人委托。

　　经纪公司暗箱操作会阻碍该业务发展

　　所谓的“转按揭”，实际上是将没有还清贷款的商品房连同按揭款项一同出售的一种特殊的二手房交易行为。在各类二手房交易业务中，二手商品房对转按揭业务依赖性最强。许磊表示，该业务推出的时机选择在2006年初，主要是因为去年二手商品房业务占据市场主流，能为业务提供有力支撑，同时也能促进二手商品房市场的发展。该业务是市场细分和市场规范化的产物，随着二手商品房市场的发展，对大额转按揭垫付款要求也越来越多；市场中潜在的“交易诚信、贷款安全、交易保证及交割效率”等问题日益成为二手房买卖的瓶颈，而容量巨大的转按揭贷款需求不仅需要配套的转按揭业务，更需要专业化的交易保证解决方案。

　　他表示，目前该业务最大挑战是，如何应对市场上的种种不规范行为。该流程应该是完全透明的，不能进行差价交易，而目前很多经纪公司都在暗箱操作和吃差价，可能难以接受这样的服务，这也会影响到业务的扩大。

　　据了解，目前北京市场上不少公司纷纷推出住房金融担保服务，但能够成功运作者很少，中原地产三级市场部副总监宫萍认为，该业务对推进二手房市场的发展有促进作用，但就目前实际情况而言，交割效率也是一个瓶颈，不少经纪公司内部能运作提前还款模式，如果第三方介入后，容易增加沟通难度。目前北京各个区域过户速度不一，各个经纪公司已有较成熟的操作模式，新入行的公司需要一定时间的磨合，这也会影响到交割效率。

　　本版采写本报记者 张家齐

　　■业内观察

类似业务曾“水土不服”

_{“转正”成功与否取决不吃差价客户的数量}

　　许磊指出，由于国内法律不允许带债权的物业转移，现行转按揭业务由于原贷款购房者需要先还清贷款、解除抵押登记后才能重新进行交易，而新贷款购房者又需要先过户后才能申请办理银行抵押贷款。

　　因此，原购房贷款合同的解除与新购房贷款合同的签订，二者之间的具体衔接及买卖房屋权属调查、资金转换和产权交割等关键环节就成为目前很多银行不能直接办理转按揭业务的主要原因。

　　目前办理转按揭业务的现行操作方式大都由房屋经纪公司先行垫付，这势必会使经纪公司面临一定的资金交易风险，令二手房转换成交存在一定困难。受法规限制，目前转按揭业务中还存在诸多不规范行为，一些担保公司为客户提供借款服务，不是以公司名义，而是以个人名义进行。

　　宫萍也指出，多数从事类似业务的公司在北京过户制和经纪行业整体素质制约下，出现“水土不服”的现象。尤其是不吃差价的客户不足，这是转按揭业务“转正”急需解决的问题，所以说，取代“先行垫付”尚需时日。    编辑：黛茜