一、引言
随着经济全球化发展，评估价值观念正在加速变化，因此统一、基本的评估技术、管制法规、方法和原则正是目前评估业务所需要的。国际评估标准委员会(The International Valuation Standards Committee简称IVSC)所制定的国际评估标准 (The International Valuation Standards简称IVS)对所有的评估而言都是最基本的。IVS通过增加财务报告的透明度及评估的可靠性来保证抵押贷款的安全，解决诉讼和征税，推动国际间不动产所有权转让等交易行为，以有利于国际资产市场的发展。同时要求评估师具备评估资格、特定的能力和丰富的经验，来满足国际资产市场对评估可信性的要求和全球交易对财务报告的需要。在专业评估工作中，国际评估标准应被接受，国际评估标准和成员国的国内标准应相互补充和支持，IVSC提倡揭露各国评估标准及其应用的不同。
IVS包括四种财产评估类型：(1)不动产、(2)动产、(3)资产、(4)金融收益；三种价值类型：(1)市场价值评估、(2)非市场价值评估、(3)资产价值评估；两种应用方式：(1)为财务报告的评估、(2)为租赁目的的评估；十四种指导建议：(1)不动产评估、(2)租赁收益的评估、(3)设备设施的评估、(4)无形资产评估、(5)动产评估、(6)企业资产评估、 (7)评估中需考虑的风险和不利因素、(8)财务报告的成本法评估、(9)折现现金流量分析、(10)农业资产评估、(11)评估审核、(12)对特殊交易资产的评估、(13)整体资产中关于财产税收的评估、(14)在工业企业中部分资产评估。其中如何准确、合理地确定不动产价值是目前国际评估界最为关注的问题。为了让不动产市场的运行建立在可靠的评估基础上，必须建立一个通用的准则，遵循这个准则使不动产的市场价值或其它类型的价值通过评估能够确定。正确理解和应用这些准则必将推动国际和国内不动产市场交易，并改善不动产在其它投资决策中的相对地位，而且可以减少纠纷和摩擦。
二、不动产相关概念及评估原则
不动产是指实体土地及附着于土地上的定着物，如建筑物。不动产不可移动，而且是有形的。不动产在法律上的定义是，土地和构成土地的所有自然物体(如树木、矿产)，以及附着于土地上的全部人为的物体(如建筑物、地上改良物)。所有永久性建筑物的附着物(如水管、电线、暖气系统)以及嵌入物(如橱柜、电梯)，通常被看做是不动产的一部份。不动产包括全部在地面之上和地面之下的附着物。而不动产权利指的是不动产所有权内含的全部权益，包括土地开发或未开发权、出租权、转让权、赠与权、抛弃权、选择权等，这些权利的组合有时被称为不动产的“权利束”。它的适用受到自身条件的限制，如地役权，通路权，容积率，区域限制和其它的限制等。不动产市场可以认为是单项不动产或整体资产中的不动产和其它资产(比较典型的是货币)置换权利的行为。不动产市场受不动产类型、位置、潜在收入、投入、租赁特性、投资者的动机和不动产交易中参与者结成的联盟观点等因素的影响，同时也受社会、经济、政治和环境的影响。与货物或商品市场相比，不动产市场仍是非完全市场，这个特性包括供给的相对无弹性、不可移动性和相对流动性差等。在评估中，评估师只有认识到这些特性，并理解不动产及其附属市场的特殊性，才能为客户提供可信和客观的分析。
在不动产评估中，须分析影响人们对价值的态度和信念的许多动态或互动因素，须强调预期、变动和最高最佳使用原则。价值是由未来可获得利益的预期产生的。在不动产市场，财产的当前价值通常不是依据其历史价格或生产成本而定，相反，价值决定于市场参与者对未来的预期。因此，不动产评估师必须了解能影响买卖双方观念及未来期望的地方、区域和全国的不动产市场趋势。市场或不动产历史资料的作用仅在于协助预期当前的市场，而社会、经济、行政和环境足以影响不动产的价值。因此，评估师必须了解市场趋势，努力把握影响不动产价值的眼前和预期变动。但由于变动经常无法预测，所以在估价报告中要特别说明只在短期内有效。最高最佳使用(Highest And Best Use简称 HABU)是不动产评估的基础，它着重于标的不动产的替代用途的可行性分析，该原则允许评估师在特定日期，依据市场状况确认不动产的最适当使用。HABU对一块空地也是适用的，尽管对其开发的方式会有所不同。在一些国家，尽管可以有更好的利用方式，但因为存在古迹或为了视野的需要拆迁建筑物就是非法的。考虑到合法、可行性和费用的影响，都会使重建变成不经济。因此，在空地和重建之间存在HABU上的不同，评估师应分析并在报告中说明这些假设并清楚地指出采用哪种 HABU方式，要有足够的数据来支撑选用的方式。另外在一些国家，即使不需要拆迁也应以HABU为基础来评估土地的价值，采用此种方式当然对空地是必需的，它还包括分析市场信息来确定应计提的折旧，这在重建中常有发生。在经济学中，供给和需求、预期、替代和均衡原则，均可影响到特定不动产独特的实体和法律特性。当这些原则适当地配合时，它们既反映HABU，也对不动产评估具有重大意义。
三、不动产评估的三种基本方法
与其它类型的资产一样，不动产评估也有一些通用的并且能被大家接受的评估方法。评估方法的通彻理解、恰当应用和充分说明对估价师和报告使用者来说是重要的。为达到这个目的，评估师应致力于完善和巩固市场价值评估，从而建立更好的市场经济秩序。
所有IVSC成员国都认为不动产评估需要专业的教育、培训和经验，需要有能力的和理论基础深厚的专业评估人员。不动产的全球化交易和 IVSC的建立反映了市场交易需要各个国家的评估人员采取一致的评估方法。IVSC为不动产评估提供了一般公认的应用方法。在多数国家中，有三种评估方法在评估程序中被确认；市场比较法，收益资本化法和成本法。一些国家的法律预先排除或限制一种或几种方法的应用，除非有如此的限制或有其它的无法抗拒的理由，评估师应考虑合理的方法。
1、市场比较法，是通过分析可比不动产的市场行情并将这些可比不动产与标的不动产进行比较，预测标的不动产市场价值的方法。它取决于被市场决定的不动产的价格。市场比较法对评估程序而言是基本的，将这样的比较法运用到其它估价方法中，可以得到市场租金、成本、折旧等其它价值参数的估计值。通常，在运用市场比较法时，还需要对这些要素进行分析，从而估计可比不动产的价格修正值。运用市场比较法的前提是标的不动产的市场价值与这些具有可比性的不动产价格有直接相关性。比较的关键在于着重分析影响价值的因素。
当有充足、近期、确实的不动产交易资料时，市场比较法是最直接、系统的估算价值的方法。当市场交易不活跃、市场交易数量不充足时，市场比较法的应用将受到限制。经济环境和法令的迅速变化，也将使市场比较法的可靠性受到限制。市场比较方法最受批评的地方是此方法滞后于市场，评估或许是以过时的信息为基础。因此，融资的可获得性及成本，所得税法及使用分区规则的变动，建筑物的延期偿付以及公共设施的开发等，都可能导致在某一特定时期缺乏反映这些变化的近期交易实例。为了应用市场比较法，评估师要收集具有竞争性、可比性的不动产市场交易资料。评估师要彻底地研究价格、融资条件、交易日期及转移的产权等资料，仔细检验每个不动产的区位、物理和功能条件及经济特性。评估师应保存详细的市场交易资料，并及时进行更新。一般来说，课税资料不作为市场比较法评估的依据。当销售资料在收集、验证后，就要进行比较单位的选择和分析。比较单位由两个因素组成，如单位价格、实际收益与售价的比率、净收入增长率等，准确反映不动产的不同特性。比较单位在买方和卖方作交易决定时占有较重要的份量。而比较因素是不动产的特殊特性，它能引起不动产交易价格的变动，在市场比较法中起的决定性作用。在市场比较分析中，一般以下10项为需考虑的基本比较要素：(1)转让的不动产权利；(2)融资条件；(3)销售条件；(4)购买后的立即支出；(5)市场条件；(6)区位；(7)物理特性(大小、建筑品质、条件)；(8)经济特性(经营费用、租约条款、管理、承租户组合)；(9)土地使用分区；(10)非不动产组成的价值。为了可比不动产与标的不动产的数据能直接比较，评估师应对比较因数进行调整。调整比较因数能缩小可比不动产和标的不动产之间的误差。评估师可运用定量或定性的方法来调整比较因数。
2、在收益资本化法中，评估师分析不动产产生未来利益的能力，将收益流量资本化成现在价值水平。预期原则是此方法的基础。收益资本化法考虑下列各类不动产未来利益：潜在总收益、有效总收益、净经营收益、税前现金流量、税后现金流量、再出售价值。收益资本化法分为两种方法：直接资本化法，将单一年收益期望值转换成价值指示的方法，它可用收益估计值除以一适当的收益率，或用收益估计值乘以一适当的收益因子来求算价值的方法；报酬资本化法，是以一个适当的报酬率或可明确反映投资的收益模式、价值范围及报酬率的总率，将各期未来利益分别折现，使未来利益转换成现值的方法。在直接资本化法中，用以折现不动产收益的综合资本化率，需反映投资返还与投资报酬。在报酬资本化法中，可明显区别资本返还(回收)率及资本报酬率。
收益资本化法可在市场价值评估和其它类型价值评估中应用。为了接近市场价格，研究和分析相关的市场资料是必要的。收益资本化法是建立在基本价值影响因素与不动产估价原则基础上的，收益资本化法只有在相关的比较数据是可获得时才能被使用。当这些数据不可获得时，收益资本化法只能作为一般的分析，不能进行直接的市场比较。此外，市场研究在许多方面对收益资本化法都很重要，除了提供将会被处理的特定数据，市场研究还能提供定性数据帮助分析评估结果和确定数据取值的权重。如果恰当的市场比较数据被收集和验证，评估师就能准确地分析标的不动产的收入和费用，包括标的不动产的历史收入及费用的研究和其它可比不动产的收入、费用及可获得数据的研究。现金流是估算将要变为标的不动产价值的那部分收入，可能要计取标的不动产一年或几年的收入和费用。随着现金流的变化，评估师必须使用资本化率。当划分成每年度的变化收入或稳定收入时，测算中直接资本化率应包括所有的利率因素或所有收益风险。如果从市场能够提取到适当的资本化和收益率，不管是直接资本化还是收益资本化(或两者)都可以被应用于市场价值测算。如果应用正确，两种方法应得到相同的评估测算结果。特别指出在重新建设运营中，不动产收入的产生是以在被合理有效的运营者来运作或能够达到社会平均管理水平下为假设条件的。
3、成本法中，不动产价值的基础是与兴建新的或替代的不动产所需的成本的比较。此成本估计值，需根据现有建筑物的折旧进行修正。成本法是最多被不同国家所使用的一种方法。成本法最适合新建或拟建建筑物。当基地的价值很可靠、改良物是新的或只有少量的累计折旧并接近基地假设为空地的最高最佳使用时，成本法特别具有说服力。当可以得到充分的资料衡量折旧时，成本法也可适用于旧建筑物的估价。成本法对测算市场上建造成本、特殊目的不动产或其它不经常在市场上交易的不动产非常有用。
与市场比较法和收益资本化法一样，成本法也是建立在比较基础之上的。在用成本法估价时，估价师通过比较兴建一新的标的不动产或替代不动产所需的成本来估计标的不动产的价值，并由市场决定两者中哪个比较适合与标的作比较。将该成本与现有不动产价值进行比较，并根据标的不动产在房龄、现存状况和效用等方面的差异作相应调整，所采用的比较体系取决于标的不动产的市场标准。
四、相关数据收集及因素分析
经济数据一般在附近区域、城市收集，甚至在全国被收集。社会、经济、政治和环境因数都会影响市场价值，所以评估师要全面了解被评估的不动产，任何特殊因素都必须详细调查和确认。不动产的特定数据包括现有和发展数据，成本和折旧，收入和费用，资本化和收益率及所有权等，这些在买方和卖方的谈判和交易中通常要考虑的。而不动产在市场上的供给和需求数据，是分析不动产在市场上的占有份额，与新产品的竞争力和市场的吸收率的重要数据。如果上述的数据被收集和分析，评估师将能够确定被不动产所占用的土地的用途。因为不同的不动产可能有不同的潜在用途，第一步需要确认的是，通过售价和其它对比数据确认最高最佳用途。评估师只有确认土地的最高最佳用途，才能确认不动产的最高最佳用途。
在三种评估方法中，比较数据及比较因素都占有较重的份量。比较数据通常应用于评估测算价值分析，一般在特性相似的不动产评估中得到应用。该数据包括销售价格、租金、收入和费用，自有资金和生产量／折扣率。比较因素是指不动产的特殊性和特殊交易引起其交易价格变动的因素，它包括但不局限于下列因素：不动产的权利状况、付款方式、销售的方式、市场状况、区域条件、经济状况和不动产本身的客观情况。在比较数据分析时，收集的比较资料和委估对象相近是非常重要的，包括法律、形体、地段，并且采用和评估对象紧密相关的属性以及相同的市场条件。在三种评估方法中，应明确并分析它们的不同之处，并加以调整。在市场法中，成交日期应做出调整以反映类比对象和评估对象的不同，比较因素还包括转让的不动产权利内容、付款方式、销售条件、购买的费用、市场条件、地段、不动产本身的状况、经济因素、用途和在销售中包含的可移动的附属设施。在收益资本化法中，比较的数据包括租金、收入、成本、资本化率和收益率。在成本法中，比较因素是指建设或开发的成本，在应用中应调整数量、质量和用途方面的不同情况，另外，应分析比较土地因素和折旧因素。
五、不动产评估程序
IVSC指出了一些国家的评估程序，这些程序反映了通常承认的评估原则并且在事实上和大部分国家接近。在应用中，应考虑不同国家的评估准则并结合该国的实际情况，但无论是否存在特殊步骤，本评估程序中的准则在所有的国家都是适用的，尽管这些程序被应用于市场价值或非市场价值的评估中，但在市场价值的应用中应以成熟市场为依据。
正如IVSC所指出的，评估师和客户应在评估范围和评估内容达成一致意见，这些内容应形成如图所示。
评估程序是从估价师明确估价事项开始，到向客户报告结论结束的程序。评估应区分于评估报告，评估包括调查、数据收集、分析以形成评估结论，而评估报告仅说明评估程序和结论。尽管在不同国家有不同要求，但保留充分的数据档案是必要的，它对评估程序和评估结果来说是可信和有依据的。在实际操作中，一些报告未能提供完整的评估资料，如果评估报告限制使用范围，评估师应区分它们之间的差异。客户的指示说明要在与评估机构签订的协议中恰当的陈述。在市场价值条件下，允许评估独立、客观地采用客户提供的相关资料。在评估机构与客户签订的协议中包括收费、付款方式、特殊情况、限制条件、评估方法及其它相关事项。 编辑：黛茜 |
