资讯中心 - 房产资讯 - 五大因素促使“信心恢复” 高波纵论06楼市走势

　　2006年，中国房地产市场是新一轮宏观调控条件下的第三个年头。2004年主要采取土地和金融政策对房地产供给实行单向宏观调控，2005年采取多项综合调控措施对房地产供求实行双向调节。与此同时，各项法律法规、行政措施的出台，密集的政府调控行为看似使得房地产市场经历了许多风风雨雨，但如果认真研究和分析与房地产市场相关的各项参数，不难发现，即使在“风暴中心”的2005年，从全国来说房地产市场虽经历高位调整却并未改变上升态势。而这一系列的宏观调控措施也促使中国房地产市场更加健康和有序。

　　回顾已经过去的2005年，南京大学商学院教授高波博士认为，宏观调控在抑制房价过快上涨以及打击投机等方面是卓有成效的，但是房地产业政策调整所带来的“冲击”也导致不同市场主体对市场的认识发生了改变，出现了不同程度的“信心危机”。而对于2006年的中国房地产市场走向，高教授则用了取决于“信心恢复”来表达自己的观点，他认为有五个方面因素推动2006年楼市“信心恢复”。

2005信心危机：市场高位盘整

　　“如果我们要对2006年进行准确判断，首先需要做的就是对2005年甚至是2004年、2003年的房地产市场走势进行科学分析，因为市场的走向是有一定连贯性的。”信心危机出现

　　高波指出：新一轮的宏观调控实际上应该追溯到2003年，而2004年的土地和金融调控措施，主要针对房地产供给并未抑制房地产需求，导致房价大幅上涨，许多与房地产有关的经济参数都显示出市场景气程度很高。由于2004年房价上涨快，中央政府对于房地产业快速增长可能引致经济过热，房价高期进一步加剧社会矛盾比较担心。因此，2005年，从抑制房地产供给和房地产需求两方面对房地产市场实行宏观调控，目标是抑制房价过快上涨以及打击房地产投机，促进房地产业健康发展。2005年3月以后出台了许多相关的政策、法规，其中备受关注的是对地方政府的行政问责制。“这种高密度和高强度的政策出台和市场调控，使消费者对市场的认识发生了改变。到2005年5、6月份的时候，‘信心危机’就已经出现了。”长期上升通道中出现短中期调整从单向抑制房地产供给到双向抑制房地产供求，2005年是中国房地产市场宏观调控政策调整的重要转折点。

　　“2005年，房地产投资增长速度放缓；相对于前几年高速增长来说，房地产交易萎缩，不仅二手房交易走软，6 8月份新房的成交量也明显的减少；房地产价格战此起彼伏，房地产价格出现波动。这些都使得市场主体难以辨别未来的房地产市场走势。”2005年的土地交易相对低迷。一部分开发商对市场前景不乐观，对储备土地的风险意识增强，有相当一部分土地流标。而在房地产金融市场方面，商业银行压缩房地产开发贷款，在给开发商造成资金压力的同时也加重了自身发展的负担。在这种情况下，有些开发商选择了价格竞争，一些新盘出现了大幅度“低开”的情况，从而进一步造成了房价下跌的假象。高波强调：2005年下半年有少数城市的房价的确出现了小幅下降，但是全国房价整体上仍然保持着上涨的趋势，不过涨势已趋缓，因而充其量只是一种短期或中期调整。

2006信心恢复：五大因素打好坚实基础

　　如果说2005年宏观调控所带来的“冲击”致使市场主体存在一定的“信心危机”，那么2006年，高教授认为则是一个“信心恢复”的关键时期，估计在2006年的下半年，整个市场的信心将逐步得到恢复。对此，我们可以从五个方面进行分析。

1、政策见底有利于市场信心恢复

　　高波说，宏观调控带来的冲击影响了人们的市场信心，所以，2006年的房地产业政策将倾向于促使房地产市场上的消费者、开发商、银行等迅速恢复信心。2005年对地方政府的行政问责等宏观调控措施出台之后，尽管出现了短时间的恐慌，但是这种影响不会持续很长时间，也不会从根本上影响人们对楼市的信心和改变长期上升通道。从一些城市新盘每逢“低开”便出现成交量放大的情况，可以看出市场的潜在需求还是非常强烈的。这就意味着市场经过一段时间调整后，仍然会释放出较大的需求。由此来判断，2005年市场表现出的低迷、成交量萎缩等情况并不是市场需求的真实反应，只是人们对于房价不确定做出的一种观望的选择。“我们做一个大胆的假设：2005年政府调控目标已基本达到，如控制房价过快上涨、打击投机、对中低收入消费者的住房关怀、住房保障制度的完善等，但是的确也带来一定负面影响。因此，2006年对房地产市场的宏观调控，要在稳固2005年宏观调控成果的基础上，消化负面影响，尤其是恢复市场信心。” ‘

2、宏观调控不再直接针对房地产市场，恐慌心理不断消除

　　2005年的宏观调控举措对于抑制房地产需求效果明显，提高贷款利率和调整契税对房地产供求结构的调整和打击投机效果显著，尤其是税收政策调整对打击投机有相当大的威慑力。

　　正因如此，房地产投资过热和房地产价格快速上涨已经不再是2006年宏观经济运行中的主要矛盾，2006年的宏观调控将不会再主要针对房地产行业，而是由宏观经济运行状况决定宏观调控的力度和方向。“尽管仍会延续2005年的宏观调控措施，但是相比而言，进一步紧缩的空间不大。”

3、人民币升值压力得到初步释放，为房地产市场稳定创造了条件

　　“2005年7月21日开始人民币小幅升值，尤其是汇率制度的改革，对于中国的中长期经济增长和经济安全，具有战略意义。”高教授分析，在人民币升值前，存在着严重的升值预期和人民币升值压力的货币化。因此，国际热钱大量流进上海、北京等热点城市的房地产市场，并成为抬高房地产价格的重要因素，并加剧房地产泡沫和通货膨胀。

　　一般而言，人民币升值，意味着收入增加，进口商品增加，国内物价下降，一般消费支出减少，更多的钱会投向房地产，使房地产消费、投资增加，甚至推动房地产价格上涨。但是，这次配合汇率制度改革的人民币小幅升值，不会加剧房地产泡沫。这是因为 第一，人民币汇率改革是严格遵循主动性、可控性和渐进性的，外界很难预期人民币升值水平，可以有效防止国际游资的冲击，有利于逐步释放人民币升值压力。第二，最近政府出台了一系列市场调控政策，紧缩效应已经显现，中国房地产市场更加理性。第三，中国尚未实行资本项目的开放，使国际游资在汇市、股市和楼市投机操作的交易成本高昂，大大降低了国际游资兴风作浪的可能性。“人民币小幅升值，没有给投机炒作人民币和房地产留下空间。2006年仍然会朝着这个方向走下去，人民币升值这一因素不会直接导致房价的波动，也不会导致房地产市场的泡沫加剧。”高波指出，房地产泡沫的产生和积累是经济繁荣期的普遍现象，抑制房地产价格快速上涨，政府的明智之举是温和地挤压、逐步地收敛。

4、宏观经济高速增长的格局不变，是房地产市场走向繁荣的根基

　　从2003年开始连续三年，我国的宏观经济达到了9%%以上经济增长速度。2005年，物价上涨已经得到了有效控制。这也为保持低利率提供了经济条件。随着经济增长，居民收入进一步提高，以及对房价上涨的控制，房地产会继续成为我国居民消费、投资的热点。这种经济背景从根本上支持2006年房地产市场出现恢复性增长。

5、信心恢复关键还在于开发商

　　“近几年房地产业的快速增长吸引了相当一部分过去从事其他行业的企业进入房地产开发领域，他们普遍没有经受过房地产市场周期波动的考验，在面对市场冲击的时候恐慌气氛更浓。而经历过调整期的开发商往往懂得如何反周期，并且做出正确的判断。”

　　高波认为，目前开发商所面对的主要问题是资金运转比较紧张，为了保证资金回笼，不得不大打“低开”牌，保证销售回款不出问题。2006年，在经历过市场调整期考验以后，开发商更加成熟，能够认清市场走势，合理定价。因为同样作为市场主体的买卖双方，购房者和开发商的利益其实是联系在一起的，因此要使房地产销售进入良性循环，开发商自身的心态至关重要。

　　高波教授最后说：“可以肯定，2006年的房地产市场将会比2005年好，人们从恐慌、观望中逐渐走出，对楼市的信心得以恢复。随着信心恢复，房地产市场的各项指标将会走好。