资讯中心 - 房产资讯 - 良好经济环境带来火爆市场 酒店式公寓投资升值

分布区域愈加广泛

　　较之往年， 2005年北京酒店式公寓的分布范围更加扩大，从以往的主要集中区域——朝阳区、海淀区、西城区和东城区扩大到了丰台区、崇文区、通州区、宣武区及其他区域。

北京酒店式公寓分布格局

　　朝阳区历来是北京酒店式公寓集中的区域，在项目总量中以59.4%的比例占有绝对优势。这和朝阳区集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构不无关系。海淀区、西城区和东城区拥有酒店式公寓数量仅次于朝阳区，分别为12.5%、9.4%和7.8%，四个区域占近90%的市场份额。朝阳区、海淀区、西城区和东城区作为北京重点发展的商务、金融、科技贸易和运动休闲区，决定了上述四个区域在发展酒店式公寓方面的先天优势。而通州、宣武和丰台等区域，在2005年上半年也第一次出现了酒店式公寓这种物业类型。

良好经济环境带来火爆市场

　　北京酒店式公寓火热的原因自然脱离不了中国高速增长的大经济背景，国内外越来越频繁的商务往来，为酒店式公寓造就了一个庞大的需求市场。因为，酒店式公寓的主要需求群体，就是在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利，他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，有相当水准的上门服务，重要的是还能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，这些条件注定了酒店式公寓成为他们的第一选择。

　　而据统计，目前世界排名前100位的跨国公司中的50%都在北京设立了办事机构，世界500强企业中，也已有156家入住朝阳区，如今北京的境外办事机构总量已经达到了4000多家。而北京外企的总数，从2001年起就已经以每年平均6%的增量不断攀升。正是因为有了这个庞大的数字后盾，北京酒店式公寓市场才有了大规模开发的基础。再加上2008年奥运会对酒店及酒店式公寓的强劲需求，酒店式公寓项目的大量入市就又有了一个必然的理由。

　　作为北京的第一涉外商圈，燕莎商圈的地域优势就已经保证了远洋新干线的A级品质和价值。尽管OAKWOOD要等2006年才能开业，但在其开业之前，远洋新干线的租金回报就已经达到了10%左右，等到OAKWOOD和商业街、会所开业，远洋新干线的租金水平必定还将继续上扬。

后期整体经营是关键

　　酒店式公寓的市场前景自不容置疑，可是，于上世纪90年代中期，高档涉外公寓供应量较少，其租金也随之偏高，2000年以来，随着北京经济的不断发展，加入WTO和申奥成功的利好影响，大批国外企业进驻北京，使主要为国外客户服务的高档酒店式公寓供应量有所增加，其租金也有所下降，尽管近几年趋于平稳，仍然保持在较高水平，但酒店式公寓的需求较之往年在逐渐萎缩却也是事实。在这样一种景况之下，滥竽充数早已不再可能，酒店式公寓的后期经营就显得比以往任何时期都更加重要。

　　一般酒店式公寓要通过非常专业的经营团队来做商业性经营，而且产权和经营方基本上要分开，这是酒店式公寓成功的最基础条件，如果不考虑经营方的专业性和经营能力，一般项目基本都能够做到这点。只是，成功并不那么简单，尤其是定位高端的A级项目。纵观北京现有的A级酒店式公寓，成功的几乎都是纯经营类的。事实上，对于这点，扬子基金北京首席代表王知新的观点特别鲜明：“分散产权，零买零卖，这样的酒店式公寓根本不可能成为高端项目。迄今为止，国内外都还没有一个定位高档的酒店式公寓散卖、返租成功的案例。”由于产权分散，众口难调，即使拥有一家极其专业的、实力雄厚的酒店式公寓经营管理商，后期的经营品质也会因为心不齐、纠纷多而大受影响，租金自然因此而提不起价钱。

　　而远洋新干线仅有的两栋酒店式公寓，一栋被扬子基金“整端”，一栋则被香港汇富集团整购，前者由经验和专业都极为丰富可靠的OAKWOOD管理经营，后者虽然目前还未有消息透露，但汇富集团的实力就已经对其后期的经营品质有了一定的保障。在地理位置无可挑剔、经营品质无可厚非的背景之下，远洋新干线后期经营成功、租金高企上涨、项目地段升值自然指日可待。  

酒店式公寓投资基本情况

　　分类标准A类B类C类

　　地理位置 多位于市中心优越地段或领事馆附近，通常在CBD内、东直门、燕莎等地区，以及CBD外围、崇文、中关村等区域。

　　租金US＄20／m2／月以上US＄15-20／m2／月

　　物业管理机构国际新酒店集团例如雅诗阁、万豪等服务公寓管理公司。

　　发展商境外知名发展商或基金港澳台发展商或本地发展商本地发展商

　　服务完善的会所部分会所服务项目较少或没有会所服务

　　设施品牌国际一流品牌国际一流品牌或国内知名品牌国内知名品牌

　　物业代表国贸公寓、嘉里公寓、雅诗阁、新世纪太华、数码银座、亚太大厦、成远大厦、恋日国际

    编辑：黛茜